平安80亿入股金茂，险资为何频频“入侵”房地产？

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文 | 克而瑞地新引力

房企多元化研究团队

7 月 26 日，中国金茂发布公告称，平安委任投资管理人将以协议价每股 4.8106 港元，认购中国金茂 17.87 亿股，且以同等价格认购卖方发行有条件的 153,934,201 股；同时，新华人寿也将以协议价每股 4.8106 港元，认购中国金茂 1555.9 万配售股份，认购卖方附条件发行的 1555.99 万股，认购价为每股股份 4.8106 港元。

上述交易完成后，平安资管香港持有中国金茂现有已发行股本约 15.42% ，占中国金茂经认购事项扩大后的已发行股本约 15.20% ，成为中国金茂第二大股东。

此次持股中国金茂，是中国平安继 2018 年持股华夏幸福，并在今年 1 月增持而成为后者第二大股东之后，再次投资上市房企的股份。中国平安在房地产领域投资的动作频繁，俨然地产界「隐形大亨」。

中国平安地产行业布局

中国平安过往入股龙头房企事件

截至 2018 年底，中国平安已成为碧桂园、华夏幸福等房企的第二大股东。

此外，平安还和多家标杆房企合作成立房地产公司。

平安集团旗下涉房子公司：截止 2018 年底，中国平安旗下业务性质为「房地产投资、房地产经纪、房地产开发、房地产管理」的子公司达 12 家

多家险资入股房企、财务投资为主

事实上，不仅仅是中国平安在加码投资房地产。近年来，整个保险行业也纷纷扎堆持股房地产公司。

多家房地产企业已经为保险公司所控股：

• 远洋地产，中国人寿以及安邦保险集团的合计持股比例已经接近 60% ，成为名副其实的保险系房地产公司；

• 金地集团，来自保险行业的股东持股比例已超过 51% ；

• 金融街，安邦集团持股也已接近 30% 。

多数险资入股房企为财务投资，部分高比例持股险资介入房企管理和运营。

险资参股房企原因

保险资金自身的配置需求：连年增长的保费亟待寻找稳定收益投资渠道

• 保费收入呈持续增长趋势

尽管 2018 年保费收入 3.8 万亿较前几年相比增速放缓，但是今年上半年保险业原保险保费收入增长又开始提速，保额达到 2.5537 万亿元，同比增长 14.16% 。随着保险企业的保费收入逐年增加，保险企业手中掌握的「巨资」越来越大。

• 保险资金监管要求

保险资金的投资受到诸多管控，其投资往往具备鲜明的特征：安全性、收益性以及流动性。而传统国债的收益率、信用债在收益率和安全性方面都不理想，而房地产行业兼具价值与成长属性的特点，比较契合保险资金的配置需求。

房地产行业自身的优秀属性：兼具价值属性和成长性，步入稳定发展期，投资龙头房企可享价值红利

今年 1 月 28 日，银保监会再次出台相关政策文件，发布《鼓励保险资金增持上市公司股票，拓宽专项产品投资范围，维护资本市场稳定》，鼓励保险公司使用长久期账户资金，增持优质上市公司股票和债券。

房地产和不动产投资仍然是相对安全，收益稳健的行业，成为保险企业资产配置理所当然的首选目标，尤其是一些优质上市房企股权，成为保险资金重仓的领域。

• 长效机制与「房住不炒」：「房住不炒」及长效机制的提出，意味着我国房地产行业开始从过去野蛮生长阶段，逐渐向平稳发展转变。

• 行业兼具价值性和成长性：2017 年房地产行业扣非 ROE 排所有行业第 5 位，市净率仅高于银行等 4 个行业（由于预收账款的存在导致房地产企业净资产水平被低估从而使得市净率被高估）。

• 行业集中度提升，投资龙头享受价值红利：销售集中度提升：TOP30 集中度从 2016 年 29% 提升到 2018 年 9 月的 45.8% ；拿地集中度提升：超过 5 成土地被销售 TOP10 所获得；融资集中度提升：房企融资渠道收紧，龙头房企更具优势。

险资参股房企偏好

股权分散使得保险公司更容易进入董事会获得话语权；高股息率更匹配保险资金对长期稳定高回报的需求；低估值房企具备较强的潜在投资价值，匹配保险资金的投资收益需求。

险资投资房地产市场机遇

养老健康

深度参与：寿险与养老产业存在天然联系，同时保险资金周期长、规模大、稳定性强的特点，与养老健康产业的特点也天然契合。险资布局养老产业有利于协同保险主业发展，为客户提供更加全面的服务。保险机构布局养老产业正如火如荼地在全国范围内进行，与此同时，从 2016 年开始，国内大型保险公司纷纷开始并购海外优质养老运营机构，合众人寿、中国太平等险资集团通过成立合资公司等方式，将海外成熟的养老运营经验和模式引入国内。

长租公寓

政策准入：中国银行保险监督管理委员会于 2018 年 6 月 1 日发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场。《通知》明确，保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

物流仓储

供不应求：从近期政策来看,政府正在缩减仓储用地出让指标。上海土地「十三五」规划提出，计划将工业用地比重从目前的 27% 降低到 15% 左右，且工业用地指标向制造业、高新技术产业倾斜，可用于物流仓储的比例进一步缩减。部分主要省会城市与其卫星城的当地政府对物流用地的政策也持续缩紧，供不应求的局面使得物流仓储设施价值快速攀升，也吸引了越来越多的险资公司参与。例如，2017 年 6 月 20 日，菜鸟网络宣布与中国人寿共同设立物流仓储基金规模为 85 亿元。2018 年 12 月，泰康人寿 13.84 亿投资万科旗下物流地产投资基金，成为该物流地产投资基金的最大持有人。

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